New York’s Evolving Skyline (publicat 2019)

In anii 1920, cea mai inalta cladire din Manhattanul de Jos a fost Cladirea Woolworth.

Turnurile gemene ale World Trade Center, construite la inceputul anilor 1970, au dat orizontului sudic al Manhattanului un aspect complet nou.

Cand turnurile gemene au fost distruse in 2001, „oamenii au trait visceral decalajul din orizont”. Planurile pentru inlocuirea lor au facut obiectul unei dezbateri publice si a unor runde controversate de concurenta de design.

One World Trade Center, aflat la o inaltime simbolica de 1.776 de picioare, este cea mai inalta cladire din New York, ancorand vederea de pe orizontul Manhattanului din Brooklyn.

Lacune in Skyline

Noul orizont este surprinzator, in parte, din cauza vitezei noilor veniti. Empire State Building a castigat o cursa cu trei cai atent urmarita in 1931, cand si-a ridicat turla mult pazita la 1.250 de picioare, depasind cladirea recent finalizata Chrysler (1.047 de picioare) si turnul de pe 40 Wall Street cunoscut acum sub numele de Trump Building (927 picioare).

Acea inregistrare a ramas neintrerupta, orizontul practic neschimbat, pana in 1972, cand World Trade Center a ajuns la 1.368 de picioare.

Orasul a fost devastat atunci cand Turnurile Gemene au cazut in 2001 si „oamenii au experimentat decalajul in orizont visceral”, a declarat Judith Dupre, istorica de arhitectura si autora a cartilor despre zgarie-nori. Atunci era potrivit ca noul One World Trade Center, finalizat in 2014, sa stabileasca o inaltime record la 1.776 de picioare simbolice. (Fara turla, acoperisul are o inaltime de 1.368 de picioare.)

One World Trade ramane cea mai inalta cladire din oras, dar i s-au alaturat recent o serie de alte megatowers, majoritatea rezidentiale. Aceasta marcheaza o schimbare majora de la un orizont dominat de spatii de birouri si apartamente executive la unul din ce in ce mai concentrat pe asigurarea celor mai bune vederi pentru rezidentii cu toc.

In 1908, cand Singer Building din Manhattanul de Jos a devenit prima din oras care s-a ridicat peste 500 de picioare, doar 26 la suta din cladirile de acea inaltime au fost proiectate pentru uz rezidential, conform Consiliului pentru cladiri inalte si habitat urban. Din 2010, 64% (inclusiv proiectele in constructie) au fost rezidentiale, majoritatea apartamente de lux.

„Tendinta preturilor se coreleaza cu siguranta cu inaltimea”, a declarat Jonathan J. Miller, presedintele firmei de evaluare imobiliara Miller Samuel, care a mentionat ca punctele de vedere neobstructionate au devenit de rigor pentru cele mai scumpe cladiri de apartamente din ultimul deceniu.

Central Park Tower, un zgarie-nori de 1.550 de metri in constructie in Midtown, care va fi in curand cel mai inalt turn rezidential din oras, spera la vanzari totale de peste 4 miliarde de dolari – cel mai ambitios sold din istoria New York-ului. Si un apartament la 220 Central Park South, un zgarie-nori condo care promite unele dintre cele mai bune vederi ale parcului, a fost inchis in ianuarie pentru un record de 238 milioane dolari.

Dupa ce cladirea Chrysler a fost finalizata, aceasta se afla la 1046 de picioare si a fost pe scurt cea mai inalta cladire din oras. Zgarie-nori splendid este inca un reper major, desigur, dar s-a vandut in martie pentru doar 151 milioane dolari, o fractiune din pretul platit in 2008, o reflectare a prioritatilor in schimbare ale investitorilor.

Vederea estica a Manhattanului s-a transformat atunci cand sediul Natiunilor Unite a fost construit la inceputul anilor 1950 pe raul East. Arhitectii sai au vazut complexul, un efort de proiectare extrem de colaborativ, ca o oportunitate de a arata lumii ca modernismul ar putea transcende diferentele nationale si culturale.

Orizontul vazut din Queens nu s-a schimbat la fel de mult ca alte vederi de-a lungul anilor, desi unele cladiri de-a lungul Randului Miliardarilor au pretins un loc proeminent. Recenta reamenajare a Midtown East va schimba acest lucru, insa, cu o cladire propusa acolo care ar putea ajunge la 1.551 de picioare.

O schimbare la varf

Fenomenul este recent. In 2003, vanzarea unui apartament de 43 milioane de dolari la 25 Columbus Circle, un turn de 750 de metri cu vedere la Central Park, a stabilit un record si a contribuit la stimularea exploziei de lux a condominiei din Midtown. Unitatea s-a vandut cu 2.630 USD pe picior patrat, potrivit StreetEasy, cand 1.000 USD pe picior patrat a fost considerat optimist.

Pana in 2007, unii dezvoltatori primeau 3.000 de dolari pe picior patrat, de multe ori pe baza punctelor de vedere. In 2012, Dmitry Rybolovlev, un miliardar rus, a platit un record de 13.049 dolari pe picior patrat pentru un penthouse de 88 de milioane de dolari la 15 Central Park West, o inaltime de calcar cu vederi panoramice ale orasului care impingea preturile si cladirile concurente, spre cer.

„Nu puteti incepe ocuparea rezidentiala sub 20 de etaje in multe dintre aceste cladiri, deoarece vederea a fost deja blocata”, a declarat Daniel Safarik, editor la Consiliul pentru cladiri inalte si habitate urbane.

Constructiile rezidentiale inalte au decolat la fel cum unele site-uri comerciale se confrunta cu vantul frontal. Renumita cladire Chrysler s-a vandut in martie pentru doar 151 milioane dolari, o fractiune din pretul platit in 2008, cand un fond suveran de avere din Abu Dhabi a cumparat o participatie de 90% pentru 800 milioane dolari. O parte din reducerea preturilor a fost atribuita unui contract de inchiriere la sol scump, dar reflecta, de asemenea, schimbarea prioritatilor investitorilor.

In 2012, Alchemy Properties a cumparat primele 30 de etaje ale cladirii Woolworth de 792 de metri, odata cea mai inalta cladire din lume si denumita catedrala de comert, pentru 68 de milioane de dolari – pentru a transforma spatiul de birouri in 33 de apartamente de lux, incepand de la aproximativ 3,6 dolari milioane pentru un dormitor. Penthouse-ul „varf” de 9.710 de metri patrati, din interiorul varfului imbracat in cupru, a fost listat ultima data pentru 110 milioane de dolari.

„Exista o multime de ego implicat in a fi dezvoltator”, a spus Kenneth S. Horn, presedintele Alchemy Properties, referindu-se la unele dintre preocuparile colegilor sai cu inaltimea. In ciuda faptului ca nu mai este cel mai inalt din oras, sa nu mai vorbim de cartier, Woolworth are inca vederi panoramice ale orasului, a spus el, care a fost un factor cheie in conversia rezidentiala.

Functii ingineresti

Motivatia deoparte, este tehnologia care a permis inaltimea ultimelor turnuri.

„Este pentru ca putem”, a spus Stephen V. DeSimone, directorul executiv al Inginerilor Consultanti DeSimone, care a lucrat la o serie de cladiri noi superioare.

El a spus ca elevatorii de beton mai puternici, mai rapizi, mai eficienti si modelarea computerizata sofisticata au permis dezvoltatorilor sa construiasca mai inalti si mai slabi pe site-uri care obisnuiau sa necesite baze mult mai largi. O mai buna intelegere a aerodinamicii a produs turnuri subtiri care se pot balansa de la patru la sase picioare in orice directie in partea de sus.

Un dispozitiv mecanic numit amortizor – un fel de amortizor instalat de obicei pe acoperisul turnurilor pentru a reduce senzatia de indoiala a cladirii – a fost rar folosit inainte de 2005, a spus el. Acum estimeaza ca aproximativ o duzina sunt folosite in cladirile din New York.

Solutiile ingineresti au insemnat si lacune de zonare. Dezvoltatorii sunt in general constransi in New York de un calcul al utilizarii terenurilor care determina inaltimea admisibila si volumul unei cladiri. Abilitatea de a construi mai subtire si, prin urmare, de a acoperi mai putin din lot, le-a permis dezvoltatorilor sa creeze proiecte foarte inalte in unele cartiere „la dreapta”, fara a face petitii in oras si sa treaca printr-un proces de revizuire indelungat, a spus Frank E. Chaney, un avocat la Rosenberg & Estis, o firma de avocatura imobiliara.

O modalitate populara de a atinge o inaltime mai mare este de a cumpara potentialul de dezvoltare neutilizat sau drepturile de aer ale proprietatilor adiacente, pentru a aduna o cladire mai mare.

„Daca va intoarceti cu 10, 15 ani in urma, nu era la fel de obisnuit ca acum”, a spus dl Chaney despre aceste fuziuni. „Acum toata lumea si fratele lor fac asta.”

Criticii sustin ca unele turnuri noi au exploatat, de asemenea, codul de zonare prin crearea unor camere mecanice excesiv de inalte, care nu sunt luate in considerare pentru suprafata patrata alocata de un dezvoltator, dar totusi imping efectiv apartamentele spre cer pentru primele mai mari.

„Le numesc pardoseli false”, a spus Gale Brewer, presedintele cartierului Manhattan, care a estimat ca 16 cladiri au folosit aceasta strategie pentru a castiga inaltime. Unii constructori sustin ca spatiile mari mecanice sau structurale sunt necesare pentru deservirea cladirilor din ce in ce mai complicate.

„Nimeni nu a crezut vreodata ca tehnologia ne va duce pana aici, dar iata-ne”, a declarat Elizabeth Goldstein, presedintele Societatii de Arta Municipala, care doreste sa inchida lacunele si sa aiba mai multa supraveghere publica a unor turnuri noi.

Cladirea Chrysler a strapuns cerul in 1930 si a fost urmata de Empire State Building in anul urmator. Au facut parte dintr-o cursa de trei cai urmarita cu atentie pentru inaltime, impreuna cu turnul de pe 40 Wall Street cunoscut acum sub numele de Trump Building. Turnul Empire State, inca in constructie aici, i-a asigurat o victorie notabila.

Timp de decenii, Empire State si Chrysler Buildings au fost cele mai proeminente zgarie-nori de pe orizontul Manhattanului. Profilul urban a ramas in esenta neschimbat de la momentul finalizarii lor, la inceputul anilor 1930, pana in 1973, cand a fost deschis World Trade Center.

Constructiile de-a lungul Far West Side de la mijlocul anilor 2000 au redesenat viziunea vestica a Manhattanului, cu dezvoltari majore la Hudson Yards, in anii 30; o serie de turnuri noi in zona Times Square; si o abundenta de activitate la Billionaires ‘Row, in anii ’50.

Pe orizont

Chiar si pe fondul noii constructii, care include o serie de modele inovatoare, unii se plang ca nu exista acelasi sentiment de mirare candva era pentru zgarie-nori.

„Uimirea care insoteste un nou supertal este acum temperata de realitatea economica pentru multi rezidenti ai orasului ca pur si simplu nu isi mai permit sa traiasca in orasul lor iubit”, a spus doamna Dupre, istoricul arhitecturii.

Altii dau vina pe aceeasi sticla a multor turnuri noi.

„Daca intrebi pe cineva:„ Cate cladiri rezidentiale au peste 800 de metri? ” vor spune unul, doi, sau prea multi ”, a spus Anthony E. Malkin, directorul executiv al Empire State Realty Trust, care detine Empire State Building. (Raspunsul este 10 – sase dintre care poate fi finalizat anul acesta.)

Domnul Malkin, desigur, este partial fata de vechiul orizont, inainte ca cladirea sa sa concureze cu noi cladiri de birouri din Hudson Yards si Lower Manhattan pentru chiriasi si turisti. Noul turn de 1.268 de picioare cu utilizare mixta la 30 de curti Hudson, cu varful sau zimtat care seamana cu o stalagmita taiata, va avea cea mai inalta punte de observator in aer liber din emisfera vestica, la 1.100 de picioare.

Pentru a tine pasul cu vremurile, echipa domnului Malkin a facut o renovare majora a cladirii Empire State, cu standarde mai ridicate de eficienta energetica si imbunatatiri la puntile de observare. Afisajul luminilor schimbatoare, un far pentru starea de spirit si amintirile orasului, isi afirma inca dominanta pe cerul noptii.

In apropiere, se concentreaza mai mult. O cladire propusa in Midtown East, numita Tower Fifth, care urmeaza sa fie dezvoltata de Macklowe Properties, s-ar putea ridica la 1.551 de picioare, acoperita de un observator cu un tobogan transparent de 60 de picioare.

„Nici macar nu am de gand sa comentez subiectul Tower Fifth”, a spus domnul Malkin.

Dar exista semne ca boomul supralivel poate incetini, cel putin pe termen scurt, a spus dl Miller, evaluatorul. O mare parte din dezvoltarea recenta a fost condusa de piata de apartamente de lux, care a atins apogeul in jurul anului 2016, si exista un exces de apartamente noi nevandute.

In ritmul actual al vanzarilor, a spus domnul Miller, ar fi nevoie de noua ani pentru a vinde cele 9.000 de unitati nevandute.

Timp suficient, poate, pentru ca dezvoltatorii sa planifice urmatorul val de megatowers.

Pentru actualizari saptamanale prin e-mail despre stirile imobiliare rezidentiale, inscrieti-va aici. Urmariti-ne pe Twitter: @nytrealestate. kyousyoku-navi.com